Bestellung von Erbbaurechten

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines in der Regel fremden (= kirchlichen ) Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist somit zunächst eine Grundstücksbelastung, d. h. sie entsteht mit Eintragung in Abt. II des Grundstücksgrundbuches. Danach wird es aber wie ein Grundstück behandelt, bekommt insbesondere ein eigenes Grundbuch, das sogenannte Erbbaugrundbuch, so dass ein grundstücksgleiches Recht vorliegt. Die oder der Erbbauberechtigte wird Eigentümerin oder Eigentümer eines von ihr oder ihm errichteten oder bereits vorhandenen und von ihr oder ihm erworbenen Bauwerks; das Grundstück verbleibt der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer.

Die Bestellung von Erbbaurechten kommt unter anderem in Betracht für den Wohnungsbau, Büro- oder Geschäftsräume, für soziale Vorhaben (z. B. Kindertagesstätten, Altenpflegeheime, Schulen) sowie für die Errichtung von Sportanlagen, Kinderspielplätzen, Straßen usw.

Entsprechend dem Wohnungseigentum gibt es das Wohnungserbbaurecht als Bruchteilsberechtigung an einem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Wohnungs- und Teilerbbaurechte können durch nachträgliche Aufteilung eines Erbbaurechts entstehen.(MErbbauR, Abs 2, Stand: März 2014)

Die Kirchengemeinde muss über vermarktbare Liegenschaften verfügen. Die landeskirchlichen Bestimmungen müssen eingehalten werden, so dass ein entsprechender Beschluss des Leitungsorgans gefasst werden kann.

Arbeitshilfe des LKA

In der Regel wendet sich die Kirchengemeinde mit einem Beratungsauftrag zum Umgang mit einem in der Kirchengemeinde verfügbaren Grundstück an die jeweiligen Beraterinnen und Berater Liegenschaften oder sendet diesen den von der Kirchengemeinde im Zusammenhang mit dem Grundstück gefassten Beschluss des Leitungsorgans zu. Die Beraterinnen und Berater Liegenschaften beginnen nun mit einer Vorabprüfung und Wertermittlung des Grundstückes. U. a. wird der Erbbauzins festgelegt. Im Anschluss werden Interessenten für das jeweilige Grundstück gesucht. Die Interessentensuche kann sowohl innerhalb der Kirchengemeinde organisiert werden oder durch die Beauftragung eines Maklers geschehen. War dies erfolgreich, so wird ein Erbbaurechtsvertrag erstellt und notariell beurkundet. Seitens der BeraterInnen wird auch die Grundschuldbestellungsurkunde hinsichtlich der Belastungshöhe geprüft und der Erbbaurechtsvertrag sowie die Grundschuldbestellung -soweit der Erbbaurechtsnehmer eine Grundschuld bestellt- bearbeitet und zur kirchenaufsichtlichen Genehmigung der Landeskirche vorgelegt.

Soll ein bebautes Grundstück erstmals im Erbbaurecht vergeben werden, muss von den Berater*innen ein Wertgutachten angefordert werden.

Bei eingehenden reinen Übertragungsverträgen werden Beschlüsse und die kirchenaufsichtliche Genehmigung benötigt.

Beschluss zur Grundstücksvergabe im Erbbaurecht und Bevollmächtigung der jeweiligen Beraterin oder des jeweiligen Beraters Liegenschaften.

Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), Verwaltungsordnung (VwO-d), für Wohnungs- und Teilerbbaurechte gelten zusätzlich die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes

• Michael Quittmann